מעבר למחיר, קונה נכס משלם ב-2026 בערך 5–8% נוספים, בלי מתווך: מס העברה 3.09%, נוטריון (0.8% עד 120,000 € + מע״מ), Κτηματολόγιο (רישום המקרקעין, 5‰ + 20 €) ואם בוחרים, גם עורך דין. בדירה ראשונה עם פטור ממס ההעברה הסכום יורד הרבה.
01טבלת מחירים מפורטת
| עבודה / פריט | החל מ־ | עד |
|---|---|---|
| מס העברה (ΦΜΑ) 3% + 3% לטובת העירייה = 3.09%ל-150,000 €. 0 € עם פטור לדירה ראשונה | 0 € | 4,635 € |
| נוטריון (0.8% עד 120,000 €, 0.7% עד 380,000 €) + מע״מל-150,000 €, כולל אגרות קבועות/דפים | 1,476 € | 1,513 € |
| עורך דין של הקונה0.5–1% לפי proper.gr, ~1,200 € כולל מע״מ לפי Terra | 750 € | 1,500 € |
| Κτηματολόγιο: 5‰ + אגרה קבועה של 20 €+1‰ כשהרישום נעשה בספר הקדסטר | 770 € | 920 € |
| מהנדס (אישור חוקיות, תעודת זהות לבניין)בדרך כלל משלם המוכר | 150 € | 500 € |
| מתווך (~2% + מע״מ)ל-150,000 €, אם יש מתווך | 3,720 € | 3,720 € |
| בדיקת זכויות בנכס על ידי עורך דיןכשירות נפרד | 100 € | 150 € |
דוגמה לנכס של 150,000 €: ~3,500 € עם פטור לדירה ראשונה, ~8,100 € בלי פטור, ~11,800 € עם מתווך 2%.
02מה משפיע על המחיר
שווי הנכס (מחיר או ערך אובייקטיבי)
גבוהה
ΦΜΑ מחושב לפי הגבוה מבין שני הערכים. שכר הנוטריון ו-Κτηματολόγιο מחושבים על אותו בסיס.
פטור לדירה ראשונה
גבוהה
פטור ממס עד 200,000 € ליחיד ו-250,000 € לנשוי (+25,000 € לכל ילד לשניים הראשונים, ויותר לילדים נוספים).
בניין חדש עם מע״מ
גבוהה
בבניינים חדשים יש השעיית מע״מ עד 31.12.2026. אם היא לא חלה, משלמים מע״מ 24% במקום ΦΜΑ.
מתווך
גבוהה
בערך 2% + מע״מ, כשיש. זו העלות הגדולה ביותר אחרי המס.
עורך דין
בינונית
המקורות מגדירים אותו כרשות אך מומלץ. השכר ניתן למשא ומתן, עם מינימום לפי קוד עורכי הדין.
03הבדלים בין אזורים
שיעורי המס, הנוטריון ו-Κτηματολόγιο זהים בכל הארץ. ההבדל בין אזורים הוא בערכים האובייקטיביים: באזורים שבהם הערך האובייקטיבי גבוה מהמחיר, משלמים מס לפי הערך האובייקטיבי. באזורים שבהם מדידת הקדסטר הושלמה זה עתה, לרישום בספר הקדסטר יש תוספת של 1‰.
04טיפים לפני שמשלמים
- חשבו את ההוצאות לפי הגבוה מבין שני הערכים (מחיר או ערך אובייקטיבי), ולא רק לפי המחיר.
- אם אתם זכאים לפטור לדירה ראשונה, הכינו את המסמכים מוקדם. החיסכון הוא אלפי יורו.
- בקשו מהנוטריון תקציב הוצאות בכתב לפני החתימה.
- בדקו זכויות ושעבודים (משכנתאות, עיקולים) לפני הסכם המכר המקדמי, לא אחריו.
- בבניינים חדשים בדקו עם המוכר אם חלה השעיית המע״מ ומה יקרה אחרי 31.12.2026.
ההליך צעד אחר צעד (מסמכים, איפה עושים את זה) נמצא ב-grafeiokratia.gr (ביוונית).
לפרטי ההליך05שאלות נפוצות
כמה עולות ההוצאות לקניית בית של 150,000 €?
בלי פטור ובלי מתווך בערך 8,100 € (ΦΜΑ 4,635 €, נוטריון ~1,500 €, עורך דין ~1,200 €, Κτηματολόγιο ~770 €). עם פטור לדירה ראשונה בערך 3,500 €. עם מתווך 2% + מע״מ בערך 11,800 €.
כמה הוא מס ההעברה על נכס?
3% על הערך הגבוה (מחיר או ערך אובייקטיבי), ועוד 3% מהמס לטובת העירייה. בסך הכול 3.09%.
כמה הוא שכר הנוטריון?
מדורג: 0.80% עד 120,000 €, 0.70% מ-120,000 עד 380,000 €, 0.65% עד 2,000,000 €, ועוד אגרות קבועות, דפים ומע״מ 24%.
מי משלם את הוצאות החוזה?
הקונה משלם את המס, הנוטריון, ה-Κτηματολόγιο ואת עורך הדין שלו. המוכר בדרך כלל משלם את המהנדס, האישורים והמתווך שלו.
מה הפטור ממס בדירה ראשונה?
200,000 € ליחיד, 250,000 € לנשוי, עם תוספת לילדים. יש תנאים, למשל שאין לכם דירה מתאימה אחרת.
עורך דין הוא חובה?
המקורות שבדקנו מציינים אותו כרשות אך מומלץ. שאלו את הנוטריון מה חל במקרה ובשווי שלכם.
06מקורות
המחירים הם הערכה בלבד, אינם הצעת מחיר ועשויים להשתנות לפי אזור ובעל מקצוע. נבדק לאחרונה: אוקטובר 2026.